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2018挂牌一句真言

谢逸枫:土地制度不改!房地产依然是中国经济支柱产业!

发布时间:2019-08-22

  这组说明房地产业是中国经济支柱产业的数据出来了,让所有去房地产化、非支柱产业化的言论统统见鬼去。1月23日,财政部数据显示,2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元,同比增长25%。2018年全国土地出让收入相关支出接近7万亿元,同比增长34.2%。卖地收入创新高,为地方在一般公共预算收入之外,再添更多可用的建设资金。

  2018年全国一般公共预算收入超18万亿元,增长6.2%,卖地收入占一般公共预算收入比重约35%。而房地产相关的税收也保持了较高增长。2018年房地产业和建筑业税收同比分别增长17.3%、16.4%,主要受前期部分地区房地产投资交易仍较活跃等影响,而同期税收收入增速为8.3%。与房地产交易相关的小税种,如契税2018年实现收入5730亿元,同比增长16.7%。

  按照老谢的研究发现,自1987年土地有偿转让到1994年分税制,最后到2002年土地招拍挂制的实施,截止到2018年,最高年卖地收入6.5096万亿元(2018年)。过去31年(1987年-2018年)卖地收入45万亿元,占到2018年GDP90万亿的50%,年平均卖地1.45万亿元,这是一笔史上最庞大的地方财政收入,占到地方财政的50%以上,最高超过70%。

  中国经济自1998年以来一直是投资型驱动增长模式,房地产、政府基建、制造业到至今依然是拉动中国经济增长的三大引擎器,即使转型都是转到住房上,家电、汽车都涉及到房地产业,没有房子、停车位怎么装下家电、汽车。2018年中国商品房销售额达15万亿元左右,占到总消费额38.0987万亿元的39.4%,占到城镇消费32.5637万亿元的46.1%。

  在不包含农村食品消费的情况下,超过了全部食品消费总值1.3776万亿元,相当于房地产的1/11。2018年汽车的销售额为3.8948万亿元,相当于房地产的1/4,高铁投资最高的一年为2万亿元,相当于房地产的1/7。现在没有一个行业比房地产行业消费更大。所以经济转型就是从食品消费转型到住房消费。毫无疑问,如果经济增长模式与土地制度不改,2019年房价仍然是稳中有升。

  为什么说房地产对解决中国经济的问题有至关重要的作用?税收方面,房地产税、土地增值税和土地使用税等占到总税收的12%左右,如果加上营业税、个人所得税大概是30%,再加上6.5万亿的土地财政,总共可以占地方财政的50%-75%。现在房地产拉动其他产业的贡献度只有3.8%,金融业是15.9%,过去房地产业可以达到20%,而金融业只有8%。

  如果房地产行业不景气,地方债、银行债,甚至是金融的问题都会暴露出来。北京银行最大的坏账来源是钢贸企业,占25%以上,其次是煤炭企业,占20%左右。就房地产行业而言,购房者和开发商在银行的坏账率现在都是很低的,如果坏账率上升的话会出现问题。

  房地产投资大量下降,yy怎么播放网页声音???。与房地产行业中国企占比很低有关。国企只占房地产行业总投资的11%,最高达到17%。很多大国企不往二、三、四线城市发展,其实房地产行业的自我调节能力是很好的。像钢铁行业里国企很多,这些国企的逻辑就是,越被要求增加库存,就越不干活,而这就导致投资减少,并带来GDP增速下降,这样可以逼迫政府出手。

  要让房地产投资恢复到正常水平,需要土地供应先行。2015年30%、2016年32%、2017年35%、2018年30%的住宅土地负增长需要补充回来。保障性住房也要补上,“十二五”期间有3600万套保障性住房,但是“十三五”期间就没有了,现在已经出台政策要减少经济适用性住房、保障性住房的政策。

  只要房地产投资增速高于固定资产投资增速,GDP增长率都是上升的,反之GDP增速都是下降的,多年如此。一方面是开发商的投资,一方面是政府投资,这两方面投资都下降的话,房地产市场本身增速就上不去。管家婆李老太玄机彩图l,要解决中国经济未来的发展问题,所有矛盾就集中在房地产行业,现在看来只有房地产能救中国经济。

  除了房地产开发投资额占GDP外,另一个衡量城市房地产依赖度的指标是卖地收入对财政收入的影响。判断一个城市对土地财政的依赖度,若不考虑房地产税收贡献率,通常以“城市国有土地使用权出让金收入/地方一般公共预算收入”来衡量。

  地方政府的财政收入主要来源于四项收入,分别是一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金预算收入。其中地方一般公共预算收入主要由税收收入和非税收入构成,是最主要也是最直接反应城市财政实力的指标。而 “土地出让金”收入则计入政府性基金预算中,是基金收入的主要来源。

  简而言之,一般公共预算收入主要是税收,基本代表了城市的真实财力,而土地出让金的多少,主要看卖地的数量和价格。2018年全国“卖地”收入已经超过2017年,全年6.5096万亿元,同比增长25%,意味着创过去31年土地财政收入同期最高收入纪录。

  你还有什么理由相信房价会下跌,因为地方财政靠房地产收入支撑,这是调控屡次失败根源。土地财政还地方债务的主要资金来源,是城市基础设施的主要这资金。房价上涨的根子,房地产收入是地方经济发展模子的支撑力量。

  财政部数据显示,自2011年至2018年,全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元、65096亿元。可发现,2018年为土地出让金收入为8年来最高,从2015年起,土地出让金收入连续3年增长。

  这一数据还是在下半年土地市场有所降温的情况下产生的,可见地价之高。一方面,地方政府过于依赖卖地收入。由于经济下行压力,地方政府不得不加大土地出让。2018年土地出让收入约为同期地方一般公共预算的66.48%,而2017年的比例为56.9%。也就是说,卖地收入占到了地方预算的三分之二。

  从2015年到2018年,卖地收入一年一个台阶。2015年是3.25万亿,2016年是3.75万亿,2017年是5.2万亿,2018年是6.5万亿。由于卖地收入全部归属于地方政府,可将卖地收入与地方财政收入相比,得出土地财政依赖度:2018年,卖地收入比重高达66.49%。在部分城市,卖地收入与税收收入之比,更是高达100%以上。

  财政部数据显示,房地产税收与土地相关税收之中,五项税收2018年共1.7968万亿元,占到全国一般公共预算收入中的税收收入183352亿元的9.79%,占到地方一般公共预算本级收入97905亿元的18.38%,占到全国一般公共预算收入中的税收收入156401亿元的11.48%。

  如果包括其他企业税得税、个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、印花税、教育附加税六项税收,税收收入会超过4万亿元以上,如果是4万亿元,占税收收入的25%,这才是真正的中国经济晴雨表。

  财政部数据显示,自1987年-2018年,全国卖地总收入高达45万亿元,说明土地财政收入一直以来依然是地方最主要的财政来源。房地产收入由土地与税收(五税)两部分构成,占到地方财政收入的60%以上,到具体城市看,超过70%以上,大部分城市。

  2018年,全国国有土地使用权出让收入6.5096万亿元,同比增长25%。其二是土地和房地产相关税收1.7968万亿元。因此,二项总收入8.3064万亿元,占到地方财政政收入(地方一般公共预算本级收入97905亿元)的84.84%,占到全国财政收入(全国一般公共预算收入183352亿元)的45.30%,占到全国一般公共预算收入中的税收收入156401亿元的53.10%。

  如包括企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、教育附加税的五项税收收入,总共达到106064亿元(预计2.3万亿元+8.3064万亿元),占到全国财政收入(全国一般公共预算收入183352亿元)的57.84%,占到地方财政政收入(地方一般公共预算本级收入97905亿元)的108.33%,占到全国一般公共预算收入中的税收收入156401亿元的67.81%。

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